Gayrimenkul satışında kritik noktalar…Maliye’nin açıklamaları…

Gayrimenkul satış kazancının beyanı için gerekli iki temel koşul var: Birincisi beş yıllık süre koşulu, ikincisi istisna sınırı koşulu.

Beş yıllık süre koşulu: Gayrimenkulün alış tarihi ile satış tarihi arasındaki süre beş tam yılı aşmışsa, kazanç tutarı ne kadar olursa olsun beyanname verilmesi gerekmiyor, vergi ödenmesi de gerekmiyor.

Kazancın istisna sınırını aşması koşulu: İstisna sınırının altında kazanç elde edenlerin de beyanname vermesi gerekmiyor. 2018 yılı için değer artış kazancı istisnası için belirlenmiş tutar, 12 bin lira.

Söz konusu vergi avantajından yararlanmak için tereddütler yaşanabiliyor. Maliye’ nin bu konuda yaptığı açıklamalara  ilişkin özelge örnekleri aşağıda yer almakta. 

 


 

T.C. DÜZCE VALİLİĞİ

Defterdarlık Gelir Müdürlüğü

Sayı          :  13334133-010.01-19                                                                                                                     25.07.2017

Konu        :  III. Grup korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edilen yapının satılmasında vergilendirmesi

 

İlgi            :  09/03/2017 tarih ve 874 kayıt numaralı özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; … Parsel’deki adınıza kayıtlı bulunan III üncü Grup Korunması Gerekli Kültür Varlığı olarak tescil edilen yapının 21 Mart 2016 tarihinde satış işleminin yapıldığı belirtilerek, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 80 inci maddesine göre vergilendirilip vergilendirilmeyeceği hususunda görüş talep edildiği anlaşılmaktadır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde;

Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

             …

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (***)(290 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2016 tarihinden itibaren 11.000 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.”

hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun “İstisnalar ve muafiyetler” başlıklı 21 inci maddesinde; “Tapu kütüğüne ‘korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır’ kaydı konulmuş olan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Kültür varlıklarının korunması maksadıyla tespit, proje, bakım, onarım, restorasyon ve kazı ile müzelerin güvenliği için kullanılmak şartıyla, Türkiye Büyük Millet Meclisi, Milli Savunma Bakanlığı, Bakanlıkça ve Vakıflar Genel Müdürlüğünce dışarıdan getirilecek her türlü araç, gereç, makine, teknik malzeme ve kimyevi maddeler ile altın ve gümüş varak, her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Koruma bölge kurulları kararına uygun olarak bu taşınmaz kültür varlıklarında yapılan onarım ve inşaat işleri Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınacak vergi, harç ve harcamalara katılma paylarından müstesnadır.

hükmü yer almaktadır.

Buna göre, anılan Kanunda yer alan muafiyet ve istisnalar, söz konusu taşınmazların aynından doğan vergi, resim ve harçlar ile ilişkin olup, eski eserlerin korunması ve değerlendirilmesi için bunların malik ve zilyetleri tarafından kullanımını cazip hale getirir tedbirler alınması yolu ile vergi hukuku açısından eski eser sahiplerine olanak sağlamaktadır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar uyarınca; vergi mevzuatımızda, tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan taşınmaz kültür varlıklarının elden çıkarılması dolayısıyla, elde edilen kazancın vergilendirilmeyeceğine ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamakta olup, bahse konu binanın iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması dolayısıyla elde edilecek kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, BURSA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Grup Müdürlüğü

 

Sayı          :   17192610-120[GV-17-7]-27135 29.05.2017

Konu        :   Değer Artışı Kazancı

İlgi            :  23/01/2017 tarih ve 3094 sayılı özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; … parselde bulunan 43.850,57 m² yüzölçümlü ve tapuda niteliği iki adet iki katlı betonarme zeytin deposu ve zeytinlik olarak kayıtlı gayrimenkulünüzü ortağı bulunduğunuz … vergi kimlik numaralı … A.Ş’nin yapacağı sermaye artırımında ayni sermaye olarak kullanılmak üzere devretmek istediğinizi, söz konusu gayrimenkulün tapu kaydının 10.03.2010 tarihinde üç tarlanın birleştirilmesi ile tevhit işlemi sonucu … pafta, … parsel 46.075,00 m² tarla olarak değiştiğini, 23/01/2012 tarihinde gayrimenkulün üstüne 2 adet zeytin deposu inşa ettirdiğinizi bu nedenle tapuda gayrimenkulün iki adet iki katlı betonarme zeytin deposu ve tarla olarak cins değişikliği işleminin yapıldığını, inşa edilen depo yanında atıl olan bölümün kullanılması amacıyla zeytin fidanı dikildiğini bu nedenle 26.09.2014 tarihinde gayrimenkulün niteliğinin iki adet iki katlı zeytin deposu ve zeytinlik olarak ifraz işleminden kaynaklı diğer cins değişikliği işleminin yapıldığını, daha sonra gayrimenkulün 2956 parsel üstünde bir kısmının Karayolları Genel Müdürlüğünün İstanbul-İzmir otoyolu projesi kapsamında kamulaştırılması nedeniyle yüzölçümü ve tapu kaydının 16/10/2015 tarihi itibariyle şu an mevcut halini aldığını belirterek gayrimenkulünüzün ortağı olduğunuz şirkete sermaye artırımı nedeniyle devri nedeniyle değer artış kazancı hesaplanıp hesaplanmayacağı hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde;

            “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

            …

           

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

 

            Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç 11.000 (296 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2017 yılı için belirlenen tutar)Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Anılan Kanunun Mükerrer 81 inci maddesinin birinci fıkrasında, değer artışında safi kazancın, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacağı hükme bağlanmış olup, son fıkrasında ise “Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.

Gayrimenkulün gerçek satış bedelinin, tapu harcına esas matrahı oluşturan emlak vergi değerinden düşük veya yüksek olduğu durumlarda değer artışı kazancının tespitinde tapu harcına esas teşkil eden vergi değeri değil, gerçek satış bedelinin dikkate alınacağı tabiidir.

Ayrıca konuya ilişkin olarak ayrıntılı açıklamaların yapıldığı 76 seri no.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin ”5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde;

”Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

            Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.’ ‘açıklamasına yer verilmiştir.

İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden söz konusu taşınmazın 10/03/2010 tarihinde tapuda “tarla” olarak adınıza tescil edildiği, 23/01/2012 tarihinde taşınmazın “iki adet iki katlı betonarme zeytin deposu ve tarla” olarak cins değişikliğinin yapıldığı, 26/09/2014 tarihinde ise “iki adet iki katlı betonarme zeytin deposu ve zeytinlik” olarak bir daha cins değişikliğinin yapılarak adınıza tescil edildiği anlaşılmıştır.

Yukarıdaki hüküm ve açıklamalara göre, tapuda adınıza kayıtlı iki adet iki katlı betonarme zeytin deposu ve tarlanın cins tahsisi yapılarak “iki adet iki katlı betonarme zeytin deposu ve zeytinlik” olarak adınıza tescil edildiği tarihin (26/09/2014) iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmekte olup, söz konusu taşınmazın iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde  …  A.Ş’ye ayni sermaye olarak konulması nedeniyle elde edilecek kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI,  İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  62030549-120[Mük.80-2016/408]-123918 05.05.2017

Konu        :  Daire numaralarındaki hatanın trampa yoluyla düzeltilmesi işleminin vergilendirilmesi

İlgide kayıtlı özelge talep formunda; 27.01.2016 tarihinde 208.000 TL bedel ile satın aldığınız gayrimenkulün, tapu alındıktan bir ay sonra inşaat firması tarafından kapı numaralarında hata yapılması nedeniyle 01.03.2016 tarihinde tapuda trampa işlemlerinin gerçekleştirildiği, ancak yeni düzenlenen tapu senedinde daire satış bedelinin  30.000 TL olarak gösterildiği belirtilerek, söz konusu dairenin 5 yıl içerisinde satılması halinde değer artışı kazancı hesaplanıp hesaplanmayacağı ile tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi sebebiyle herhangi bir cezai yaptırımla karşılaşıp karşılaşmayacağınız hususunda Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde,

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 Türk Lirası (2016 takvim yılı gelirleri için: 11.000-TL) gelir vergisinden müstesnadır.

…”

hükümleri yer almaktadır.

Aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı mükerrer 81 inci maddesinde ise, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesinin (C) bendinde, “Vergi kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır.”hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Kanunun 3 üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu hükümler çerçevesinde, tarafınızca satın alınan gayrimenkulde değişiklik olmaksızın, sadece tapu kayıtlarının gerçek duruma uygun hale getirilmesi amacıyla tapuda düzeltme işlemi yapılması halinde, söz konusu düzeltme işlemi neticesinde, herhangi bir taşınmazın elden çıkarılması söz konusu olmayacaktır.

Ayrıca; söz konusu gayrimenkulün, tarafınızca satın alındığı tarihin (27.01.2016) iktisap tarihi olarak kabulü gerekmekte olup, bu gayrimenkulün, söz konusu tarihten itibaren 5 (beş) yıl içerisinde elden çıkarılması halinde doğacak kazancın 193 sayılı Kanunun değer artışı kazancı hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan; değer artışı kazancının matrahının hesabında gerçek alım-satım bedelinin dikkate alınması gerekmekte olup, gayrimenkulün alım-satım bedelinin, tapu harcının matrahını oluşturan emlak vergisi tarhına esas bedelden daha düşük veya yüksek olduğu durumlarda, alım-satıma ilişkin tapu harç matrahının değil gerçek alım-satım bedelinin dikkate alınması gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı : 6203 0549-120[mük80-2016/851]-110961                                                          21.04.2017

Konu : Geçici ilmühaberlerin iktisap tarihinin tespiti

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Şirketiniz ………………… A.Ş.’nin ……….. tarihinde kurulduğu ve kuruluş işlemlerinin ………. tarihli ……….. sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edildiği belirtilerek, yönetim kurulu tarafından alınan karar doğrultusunda 28/04/2015 tarihinde çıkarılan geçici ilmühaberlerin; 28/01/2016 tarihinde karar defteri ara onayı yapılmadan önce karar defterine yapıştırılmasının unutulması nedeniyle geçici ilmühaberlerin ilk iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağı hususunda tereddüt edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

1.îvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 11.000 Türk Lirası (290 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01/01/2016 tarihinden itibaren) gelir vergisinden müstesnadır.”

hükmü yer almaktadır.

Konuya ilişkin 232 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinin “5-Geçici İlmühaberler” başlıklı bölümünde, “Bilindiği üzere geçici ilmühaberler anonim şirketler tarafından hisse senetlerinin yerini tutmak amacıyla çıkartılan menkul kıymetlerdir. Sahiplerine genel kurul toplantılarına katılmak, oy kullanmak, kar payı almak gibi pay sahipliği haklarını kazandıran ilmühaberler, ilgili anonim şirketçe hisse senetleri düzenlenip ortaklara teslim edildiği anda geçerliliğini kaybetmektedir.

Dolayısıyla ilmühaberlerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde, Gelir Vergisi Kanununun hisse senetlerinin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesine ilişkin hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

…”

açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, şirket yönetim kurulu tarafından alınan karar doğrultusunda 28/04/2015 tarihinde çıkarıldığı ancak 28/01/2016 tarihinde karar defterine işlendiği belirtilen geçici ilmühaberlerin ilk iktisap tarihi olarak, tevsik yükümlülüğü tarafınıza ait olmak üzere, geçici ilmühaberlerin çıkarıldığı tarihin esas alınması gerekmekte olup söz konusu geçici ilmühaberlerin iktisap tarihinden itibaren iki yıldan fazla süreyle elde tutulduktan sonra satılması durumunda Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendine göre değer artışı kazancı oluşmayacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI,  İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  62030549-120[Mük.80-2016/999]-67553 08.03.2017

Konu        :  Değer artış kazancı hk.

 

İlgi (a)’da kayıtlı özelge talep formu ve ilgi (b)’de kayıtlı dilekçede, 2014 yılında satın almış olduğunuz 180.000 TL tutarındaki gayrimenkulünüz ile bir şirketin banka kredisine kefil olduğunuz, şirketin bankaya olan borcunu zamanında ödemediğinden bankanın vefa hakkı ile gayrimenkulünüzü istediği, 180.000TL’ye satın almış olduğunuz gayrimenkulü bankanın 945.000TL’ye kabul ettiği belirtilerek vefa hakkı anlaşması süresi sonunda gayrimenkulü geri almanız durumunda vergiye tabi olup olmayacağınız hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer artışı kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde; hangi mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazancı olacağı belirtilmiş ve bunların neler olduğu da bentler halinde sıralanmıştır.

Öte yandan, söz konusu maddenin (6) numaralı bendinde, “6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazancının menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2016 takvim yılı için) 11.000 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı” ve “3.Alım ve geri alım hakları” başlıklı 735 ve 736’ncı maddelerinde;

“Sözleşmeden doğan önalım hakkı

MADDE 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

3.Alım ve geri alım hakları

MADDE 736.- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.” hükmü yer almıştır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; 2014 tarihinde iktisap ettiğiniz ve 2016 yılında lehinize vefa hakkı tesis edilmek suretiyle bankaya devrettiğiniz gayrimenkulü adınıza tesis edilmiş bu hakkı kullanarak yeniden devir almanız halinde her bir devir işlemi tapuda yeni bir tescil gerektirmektedir.

Bu nedenle, söz konusu gayrimenkul üzerine lehinize vefa hakkı tesisi suretiyle yaptığınız devir işleminin elden çıkarma olarak dikkate alınması gerekmekte olup, 2014 tarihinde 180.000 TL’ye satın aldığınız gayrimenkulün 2016 tarihinde 945.000 TL’ye bankaya devredilmesi sonucu oluşan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, ESKİŞEHİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Gelir Kanunları Grup Müdürlüğü )

 

Sayı          :   11355271-120.07.01[80-2016/2]-53975                                                                                   28.07.2016

Konu        :   Değer Artış Kazancı

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; 2006 yılında satın almış olduğunuz tarla niteliğindeki gayrimenkulünüzü 2016 yılında tek bir şirkete toplu olarak satacağınızı, kişisel olarak gayrimenkul ticareti ile uğraşmadığınızı belirterek beş yıldan fazla mülkiyetinizde bulundurduğunuz söz konusu gayrimenkulün satışından elde edeceğiniz kazancın gelir vergisinden istisna olup olmadığına ilişkin Başkanlığımız görüşünün bildirilmesi istenilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde; Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması ,bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 30/12/2004-5281/27 md.) Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (11.000 TL) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Anılan Kanunun Mükerrer 81’inci maddesinin birinci fıkrasında, değer artışında safi kazancın, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacağı hükme bağlanmış olup, son fıkrasında ise “Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. (Ek cümle: 30/12/2004-5281/28 md.) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 ve 705 inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından iktisap tarihi olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir.

Diğer taraftan, 3402 sayılı Kadastro Kanunun “Evvelce kadastrosu yapılan yerler” başlıklı 22 inci maddesinin birinci fıkrasında,” Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.” hükmü, ikinci fıkrasının (a) bendinde ise, “Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde” birinci fıkra hükmünün uygulanmayacağı hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda yer alan kanun maddeleri ve yapılan açıklamalar uyarınca; 2006 yılında satın aldığınız tarla niteliğindeki gayrimenkulünüzün 3402 sayılı Kanunun 22/A maddesi gereğince 25/07/2014 tarihinde yapılan yenilemenin tescili işlemi yeni bir iktisap olarak değerlendirilmeyeceğinden 2006 yılında satın aldığınız tarla niteliğindeki gayrimenkulünüzün 5 (Beş) yıllık süre geçtikten sonra topluca tek bir şirkete satışından elde edeceğiniz kazancın değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmemesi gerekmektedir.

Bilgilerinizi rica ederim.

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, MANİSA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü

Sayı          :   85373914-120[40.01.59]-69  16/06/2016

Konu        :   Değer Artışı Kazancı

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin tetkik edilmesi sonucu, … San. ve Tic. Ltd.Şti.’ne ait vişne bahçesini üç ortak satın almak istediğinizi, ancak … Gıda Tarım ve Hayvancılık İlçe Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı yazısında, tapu kayıtlarında cinsi tarla olan taşınmazın mutlak tarım arazisi olduğu, 5403 ve 6537 sayılı Kanun gereğince tamamının bir kişiye satılabileceği belirtildiğinden adınıza kaydedildiği, … Gıda Tarım ve Hayvancılık İlçe Müdürlüğünün … tarihli raporuna istinaden yapılan cins tashihi işleminden sonra diğer ortaklarınıza hisselerinizi devrettiğiniz belirtilerek cins değişikliğinden dolayı emlak vergi değeri değişen söz konusu vişne bahçesi ortaklarınıza devrinden dolayı gerçekte kazanç sağlamadığınız halde değer artışı kazancı elde etmiş gibi göründüğünüzü belirterek söz konusu kazancın beyan edilip edilmeyeceği hususunda bilgi talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde;

            “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

            …

  İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

            Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç 10.600 (287 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2015 yılı için belirlenen tutar)Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Anılan Kanunun Mükerrer 81 inci maddesinin birinci fıkrasında, değer artışında safi kazancın, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacağı hükme bağlanmış olup, son fıkrasında ise “Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesinin (C) bendinde, “Vergi Kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Kanunun 3 üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olacağı hüküm altına alınmıştır.

Gayrimenkulün gerçek satış bedelinin, tapu harcına esas matrahı oluşturan emlak vergi değerinden düşük veya yüksek olduğu durumlarda değer artışı kazancının tespitinde tapu harcına esas teşkil eden vergi değeri değil, gerçek satış bedelinin dikkate alınacağı tabiidir.

Ayrıca konuya ilişkin olarak ayrıntılı açıklamaların yapıldığı 76 seri no.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin ”5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde;

”Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

            Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.” açıklamasına yer verilmiştir.           

              Yukarıda yapılan açıklamalara göre, tapuda adınıza kayıtlı tarlanın cins tahsisi yapılarak vişne bahçesi olarak adınıza tescil edildiği tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilerek 5 yıl içinde diğer hissedarlara devrinden elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak beyan edilmesi ve değer artışı kazancınıza ilişkin matrahınızın tespiti sırasında gerçek alım satım bedellerinin esas alınması gerekmektedir. Vergilendirmeye esas matrahınızın tespitinin de Vergi Usul Kanununa göre tevsik edici belge olarak kabul edilen belgelerle ispat edilmesi gerektiği tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, KAYSERİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :   50426076-120[Mük.80-2015/20-590]-47                                                                                  26/02/2016

Konu        :   Satın alınan bahçeli kargir evin yıkılarak vasfının arsa olarak tescil edilip satışında değer artış kazancı yönünden ilk iktisap tarihinin tespiti ve maliyet artışında endeksleme

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, … bulunan 400,43 m² yüz ölçüme sahip bahçeli kargir evi 48.000,00 TL. bedelle 30.10.2009 tarihinde satın alarak tapu tescil kaydını yaptırdığınız, bahçede bulunan ve kullanılmaz durumdaki kargir binayı yıktırarak 24.04.2014 tarihinde de arsaya dönüşmüş tapunuzu aldığınız, söz konusu arsanın … Şti.’ye satışı dolayısıyla, elde edilen kazancın değer artış kazancı kapsamında vergilendirilip vergilendirilemeyeceği ile iktisap tarihinin hesabında hangi tarihin esas alınacağı hususlarında Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.

Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde,

            “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

            6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

            Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç,  6.000 Yeni Türk Lirası (2015 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 10.600 TL) gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde de, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

            Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

            …

            Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. (5281 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen cümle. Yürürlük; 01.01.2006) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298/C maddesinde ise, “Vergi Kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve “TEFE” ibaresi  “ÜFE” olarak uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Ayrıca gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının  hesaplanmasında, iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin ayrıntılı açıklamaların yapıldığı 25.03.2011 tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirkülerinde;

            “4. Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

            Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

            Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

           Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak  kabul edilecektir.

            …

            5.Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

            Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa,  arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

            Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, bahçeli kargir ev olarak yapılı iken satın alınan ancak söz konusu evin yıkılması ile arsa haline dönüşen gayrimenkul için  gayrimenkulün cins tashihi yapılarak tapuya arsa olarak tescil edildiği 24.04.2014 tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi ve söz konusu gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıldan daha az bir sürede satılması halinde elde edilen gelirin “değer artış kazancı” kapsamında vergilendirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, söz konusu gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınacak olup, iktisap bedeli Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla endekslemeye tabi tutulacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı:62030549-120[Mük.80-2015/135]-13077                                                          17/02/2016

Konu : Borçların ödenmesi halinde geri verilmek üzere protokol yapılarak devralınan gayrimenkulün geri devri sırasında emlak vergi değerinde artış olması nedeniyle değer artış kazancı oluşup oluşmayacağı.

İlgi : 26/02/2015 tarih ve 1196 sayılı özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda … Şti.’nin … Şti.’den 2011 yılında almış olduğu mallar karşılığında vermiş olduğu çeklerin karşılıksız çıkması nedeniyle düzenlenen protokol uyarınca, … Şti. ortağı … adına kayıtlı işyerinin borcun tamamen ödenmesinden sonra tekrar eski sahibine verilmek şartıyla 07/06/2011 tarihinde tapu idaresinde yapılan işlemle, protokolde şahit olarak imzası bulunan, tarafların emin olduğu kişi olarak tarafınıza devredildiği, borç tamamen ödendiğinden protokol gereğince teminat olarak verilen gayrimenkulün eski sahibi olan …’a iade edileceği belirtilerek, gayrimenkulün geri verileceği 2015 yılının emlak vergi değerinin, ilk tapu devrinin yapıldığı 2011 yılının emlak vergi değerinden fazla olduğu belirtilerek aradaki farkın vergiye tabi olup olmayacağı hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmış olup konuya ilişkin Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer artış kazancı” başlıklı Mükerrer 80’inci maddesinde,

             “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

             …

 İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanun’un 5’inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

             Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

             Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 TL’si (2015 yılı için 10.600-TL) gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Öte yandan aynı Kanun’un “Safi Değer Artışı” başlıklı mükerrer 81’inci maddesinde;

“Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

             …” hükmü yer almaktadır.

… Şti. ile … Şti. arasında yapılan protokolün incelenmesinden, … Şti. ortağına ait taşınmazın … Şti.’nin .. Şti.ne düzenlediği karşılıksız çıkan çeklere karşılık devredileceği, borçlunun tahsis ettiği çekleri ödemesi halinde işyerinin iade edilmesi konusunda anlaşıldığı görülmüştür.

Mülkiyet hakkının inançlı devri sözleşmesi, borçlunun (inanan) alacaklıya (inanılana) bir taşınırın, emre veya hamiline yazılı senedin veya taşınmazın mülkiyetini, alacağı garanti altına almak amacıyla devretmeyi, alacaklı inanılanın da bu mülkiyeti garanti kapsamının dışına çıkmayacak şekilde kullanmayı ve alacak ödenince de mülkiyeti geri döndürmeyi yükümlendikleri sözleşmedir.

Bir hakkı bir şahıstan devren iktisap eden kimsenin (itimat olunan – mutemet), bu hakkı devredenle aralarında kararlaştırılan amaca göre kullanmayı ve gerektiğinde bu hakkı kendisine devretmiş olana (itimat edene) veya bir üçüncü şahsa nakletmeyi taahhüt etmesi ve itimat edenin de bu taahhüde güvenerek hakkı devretmiş olması halinde, bir “İnançlı Muamele” veya daha yerinde bir ifade ile “İnançlı Temlik” söz konusu olup taşınmazını inanç sözleşmesi ile satan kimsenin ödünç aldığı parayı geri vererek taşınmazın kendisine geri verilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda borcu bulunmaktadır.

Buna göre, inançlı temlik işlemi ile taşınmazın mülkiyeti itimat edenden itimat olunana geçmekte ise de, taraflar böyle bir sözleşme ile teminat teşkil etmek veya idare olunmak üzere, malvarlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmayı amaçladıklarından söz konusu işlem tapuda satış işlemi olarak kendini gösteren, ancak, aslında teminat amaçlı inançlı taşınmaz devri olarak değerlendirilmesi gereken bir işlemdir. Çünkü teminat amaçlı mülkiyeti devir sözleşmesi ile inananın borcunu ödeyememesi ihtimali için, karşı tarafa teminat olarak bir malın mülkiyeti geçirilmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, herhangi bir kazanç sağlamamış olmanız şartıyla, yapılan protokole istinaden, inançlı temlik esaslarına göre teminat amacıyla söz konusu taşınmazın devri işleminin satış işlemi olarak değerlendirilmesi mümkün olmadığından değer artış kazancı oluşmayacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ   BAŞKANLIĞI,  İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef   Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  62030549-120[MÜK. 80-2015/460]-92663       09/11/2015

Konu        :  Satın alınan tarihten sonra tapusu yenilenen dairenin   satılması durumunda değer artış kazancı hesaplanıp hesaplanmayacağı.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, 17.03.2009 tarihinde daire satın alındığı, dairenin tapusunun sığınaktaki düzenleme nedeniyle 20.08.2014 tarihinde yenilendiği ve 2009 tarihinden itibaren aynı dairenin kullanıldığı belirtilerek satışından elde edilecek kazancın değer artış kazancı olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği  hususunda başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer artış kazançları” başlıklı mükerrer 80’inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6.İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

            Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

            Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (287 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2015 tarihinden itibaren 10.600 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

…”

hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, 17.03.2009 tarihinde satın alınan dairenin sığınaktaki düzenleme nedeniyle, 20.08.2014 tarihinde tapusunun yenilenmesi yeni bir iktisap olarak  değerlendirilemeyeceğinden ve 17.03.2009 tarihinde satın alınan daire iktisap tarihinden itibaren 5 yıllık süre geçtikten sonra satıldığından söz konusu dairenin elden çıkarılması nedeniyle elde edilecek kazancın değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmemesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, ANTALYA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Grup Müdürlüğü

Sayı          :  49327596-120[Mük.80.GVK.ÖZ.2014.68]-101                                                                           28/04/2015

Konu        :  Değer artış kazancında ilk iktisap tarihinin tespiti.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda; Antalya ili Konyaaltı ilçesi … Ada … parsel taşınmazları 600.000,00-TL bedelle 27.06.2005 tarihinde satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığınızı, vaad borçlusunun tapuda ferağdan kaçınması sebebiyle Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde … Esas sayılı dosya ile tapu iptal ve tescil davası açtığınızı, … Karar sayılı ilam ile Antalya İli Konyaaltı İlçesi … ada … parsel taşınmazın tesciline karar verildiği ve kararın 27.02.2012 tarihinde kesinleştiği, mahkeme kararının tescilinin ise 12.09.2014 tarihinde yapıldığı belirtilerek, taşınmazı satmanız halinde iktisap tarihi olarak hangi tarihin dikkate alınacağı hususunda Başkanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1),(2),(4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

(5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra. Yürürlük; 01.01.2006) Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (285 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2014 tarihinden itibaren 9.700 TL.) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde; “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

“Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.((5281 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen cümle.Yürürlük; 01.01.2006) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 705 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyeti tapuya tescille kazanılmaktadır. Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcının karşılıklı olarak satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda taahhüt beyanlarının alınması esasına dayanan bir ön akit çeşididir. Bu nedenle,  taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek başına bir taşınmazın mülkiyet devrini sağlamaz. Buna göre, bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının kazanılmasında “iktisap tarihi” olarak, bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin değil, ilgili taşınmazın tapuya tescil tarihinin esas alınması gerekir.

Konu ile ilgili olarak yayımlanan 76 Sayılı Gelir Vergisi Sirküleri’nin “Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde “Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni  Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.” denilmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; bahse konu arsanıza ilişkin değer artış kazancının tespitinde ilgili arsanın iktisap tarihi olarak; söz konusu taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin akdedildiği 27.06.2005 tarihi ya da Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesince ilgili taşınmazın tesciline karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği 27.02.2012 tarihinin değil, söz konusu arsayı tapuya tescil ettirdiğiniz 12.09.2014 tarihinin dikkate alınması gerekir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  38418978-120[Mük.80-13/20]-1308                                                                                           24/12/2014

Konu        :  Bağış yoluyla ivazsız iktisap edilen gayrimenkulün satışı

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; babanızın sahip olduğu kooperatif ortaklık hissesini ivazsız olarak tarafınıza devretmesi ve söz konusu hissenin satılması halinde elde edilecek gelirin vergilendirilmesi hususunda Başkanlığımızdan görüş istenildiği anlaşılmaktadır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasında,

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır.

  1. Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

Bu maddede geçen ‘elden çıkarma’ deyiminin, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (284 Seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2013 tarihinden itibaren 9400 TL.) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

…” hükümlerine yer verilmiştir.

Aynı kanunun “Safi değer artışı” başlıklı mükerrer 81 inci maddesinde (01.01.2003 tarihinden geçerli olmak üzere) “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde; Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye’de bulunan malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabi olduğu, aynı Kanunun 2 nci maddesinin (d) fıkrasında da ivazsız intikal tabirinin hibe yoluyla veya herhangi bir tarzda olan ivazsız iktisapları ifade edeceği hükme bağlanmıştır.

Yukarıdaki hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, babanız tarafından ivazsız olarak devredilen kooperatif hissesinin tarafınızca yine kooperatif hissesi olarak satılması halinde Gelir Vergisi Kanununun mük. 80 inci maddesinin (4) numaralı bendi kapsamında değerlendirilip satıştan elde edilen kazancın ilgili yıl için belirlenen istisna haddini aşması halinde beyan edilmesi gerekmektedir.

Öte yandan satışını gerçekleştirdiğiniz yılda söz konusu kapsamda başkaca satışlarınızın da bulunması halinde, faaliyette devamlılık ve muamelede çokluk kapsamında satışlarınızın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilebileceği tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI,  İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  62030549-120[Mük.80-2014/321]-2363                                                                                    10/10/2014

Konu        :  Marka satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi.

İlgide kayıtlı özelge talep formunun incelenmesinden, vergi mükellefi olmadığınız belirtilerek sahibi bulunduğunuz markaların satışından elde edilecek kazancın nasıl vergilendirileceği hususunda bilgi talep ettiğiniz anlaşılmakta olup, konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

            GELİR VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun  mükerrer 80’inci maddesinde;  70’inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olduğu;  bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 9.700 TL’sinin (285 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01/01/2014 tarihinden itibaren) gelir vergisinden müstesna tutulduğu; ticarî işletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerle 80 inci maddenin birinci fıkrasında yazılı hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların ticarî kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır.

Bu hükümlere göre,  Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinin birinci fıkrasının 5 numaralı bendinde yazılı haklar arasında sayılan markanın satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi ve elde edilen kazancın 2014 takvim yılı için 9.700 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi gerekmektedir. Ancak söz konusu markanın ticari  bir işletmenin aktifine kayıtlı olması halinde satıştan elde edilecek kazancın ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirileceği tabiidir.

            KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/1 maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, marka satışı Gelir Vergisi Kanunu’na göre değer artış kazancı olarak değerlendirildiğinden söz konusu satış işlemi KDV’ye tabi olmayacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü

Sayı          :  39044742-KDV.17-1403                                                                                                                  02/09/2013

Konu        :  Aktife kayıtlı taşınmazların kiraya verilmesi ve satışında kurumlar vergisi ve KDV uygulaması

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz incelenmiş olup, şirketinizin inşaat işleri yapan bir taahhüt firması olduğu, gerek yatırım gerekse kullanım amacıyla alınan taşınmazların 2 yıldır şirket aktifinde kayıtlı olduğu, söz konusu taşınmazların bir tanesinin merkez işyeri olarak kullanıldığı ve merkez ofisin bir bölümünü şirket ortağına ait şahıs firmasına kiraya verildiği, ikinci taşınmazın dükkân olarak kiraya verildiği ve kira geliri elde edildiği, üçüncü taşınmazın ise arsa olduğu, bu taşınmazların şirket ortaklarına veya üçüncü kişilere satışı durumunda kurumlar vergisi ve KDV istisnasından yararlanıp yararlanılamayacağı hususunda başkanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmaktadır.    

I.KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN  

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmının anılan bentte sayılan şartlar dahilinde kurumlar vergisinden istisna olduğu, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması” başlıklı bölümünde;

“Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir.

Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.

Örnek 1: Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullanılmak üzere inşa etmiş olduğu bir binayı, en az iki tam yıl süre ile kullandıktan sonra satması halinde, bu satıştan doğan kazanç için istisna uygulanabilecektir. Şirketin satmak amacıyla inşa etmiş olduğu veya satın aldığı binaların satışından elde ettiği kazançlar için söz konusu istisna uygulanmayacaktır.

Örnek 2: İnşaat faaliyetinde bulunan bir şirketin satın aldığı arsayı iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde ya da faaliyet konusu alış veriş merkezleri inşaa etmek veya kiraya vermek olan şirketin bu amaçla inşa ettiği taşınmazları iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde, şirketin bu istisnadan yararlanması söz konusu olmayacaktır.

Örnek 3: Bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark olarak, diğer bir kısmını işyeri olarak kiraya vermesi, kalan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kullanması halinde, şirket faaliyetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilecek, diğer kısımlar istisnadan yararlanamayacaktır.

….”

açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalar ile ana sözleşmenizin incelenmesi üzerine, taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunan şirketinizin sahip olduğu arsa ile kiraya vermek suretiyle değerlendirdiği taşınmazın satışından elde edilen kazancın, Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi kapsamında kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün değildir.

Öte yandan, şirket merkezi olarak kullandığınızı belirttiğiniz taşınmazın fiilen bu amaçla kullanılmış olması ve diğer koşulların da sağlanması şartıyla, bu taşınmazın satışından elde edilen kazancın, kiralama suretiyle değerlendirilen kısma isabet eden kısmı hariç kurumlar vergisinden istisna edilebilecektir.

Ayrıca, ortaklarınız ve ortağınızın ortağı olduğu şirketle yapılan kiralama, satış vb. işlemler için belirlen fiyat veya bedelin, 5520 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi hükmü ve 1 Seri No.lu Transfer Fiyatlandırması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımı Hakkında Genel Tebliğinde yapılan açıklamalar çerçevesinde belirlenmesi gerektiği, aksi takdirde yapılan ödemelerin örtülü kazanç dağıtımı açısından eleştiri konusu yapılabileceği ise tabiidir.

II- KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 17/4-r maddesinde; kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin vergiden istisna olduğu,

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna kapsamında yer almadığı,

İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı,

hükmüne yer verilmiştir.

Konuya ilişkin açıklamalara 60 No.lu KDV Sirkülerinde yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, taşınmaz ticareti ve kiralaması faaliyetinde bulunan şirketinizin sahip olduğu arsa ile kiraya vermek suretiyle değerlendirdiği taşınmazların satışı genel hükümler çerçevesinde KDV ye tabidir.

Öte yandan, şirket merkezi olarak kullandığınızı belirttiğiniz taşınmazın satış işlemi,  kiralama suretiyle değerlendirilen kısma isabet eden kısmı hariç, fiilen bu amaçla kullanılmış olması ve diğer koşulların da sağlanması kaydıyla, KDV den istisna olacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  38418978-120[Mük 80/13/33]-759                                                                                             04/08/2014

Konu        :  Ölene kadar bakma sözleşmesi ile edinilen ve trampa edildikten sonra satışı gerçekleştirilen gayrimenkulün vergilendirilmesi

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, …’tan 27.08.2009 tarihinde “Ölünceye Kadar Bakma Akdi” ile edindiğiniz gayrimenkulün tapuda, kendi numaranız yerine sehven komşunuza ait dairenin numarasının yazılması nedeniyle söz konusu hatanın tapuda trampa yoluyla düzeltildikten sonra satışında vergisel yükümlülüklerinizin ne olduğu konusunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.

HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

Bilindiği üzere 492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde; tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların tapu ve kadastro harcına tabi olduğu belirtilmiş, Kanunun “Harçtan müstesna tutulan işlemler” başlıklı 59 uncu maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde ise; ilgililerin kusurları olmaksızın tapu ve kadastro idareleri tarafından yapılacak tashihlerde harç aranılmayacağı hüküm altına alınmıştır.

492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin “Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 20/a bendinde ise, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine dayanarak devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden devir alan ve devir eden için nispi oranda harç alınacağı hükme bağlanmıştır.

Buna göre, yanlışlığın tapu ve kadastro idaresince yapılan işlemlerden kaynaklandığının belirlenmesi halinde 492 sayılı Kanunun 59/c fıkrası gereğince harç aranılmaması, ancak tapu idaresinin hatasından kaynaklanmadığının anlaşılması halinde ise (4) sayılı tarifenin 20/a bendi gereğince harç aranılması gerekmektedir.

VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye’de bulunan malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir şekilde bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabi olduğu, aynı Kanunun 2 nci maddesinin (d) fıkrasında ivazsız intikal tabirinin, hibe yoluyla veya herhangi bir tarzda olan ivazsız iktisapları ifade ettiği, 5 inci maddesinde de veraset ve intikal vergisi mükellefinin veraset yoluyla veya ivazsız bir tarzda mal iktisap eden şahıs olacağı hükme bağlanmıştır.

Bu hükümlere göre, malların veraset yoluyla veya her ne şekilde olursa olsun karşılıksız bir şekilde bir şahıstan diğer şahsa intikali veraset ve intikal vergisine tabi olup, verginin mükellefi veraset yoluyla veya karşılıksız olarak mal iktisap eden kişilerdir.

Diğer taraftan, 818 sayılı Borçlar Kanununun 511 inci maddesinde, taraflardan birinin diğerine ölünceye kadar bakma ve onu görüp gözetmek şartıyla bir mamelek yahut bazı mallar temlikini gerektiren akdin “kaydıhayat ile bakma mukavelesi” olduğu hükmü yer almaktadır.

Bu madde hükmüne göre, öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmesi karşılığında yapılan hibeler ivazlı intikal olup, veraset ve intikal vergisine tabi tutulmaması gerekmektedir.

Ancak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 364 üncü maddesinde ise; “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.

Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır. Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, eşiniz …’ın sahibi bulunduğu gayrimenkulü ölünceye kadar bakma akdi ile tarafınıza devretmesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 511 inci maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceğinden, ivazsız bir intikal olarak nitelendirilmekte ve veraset ve intikal vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

 

GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6- İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (1.1.2013 tarihinden geçerli olmak üzere) 9.400 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır….” hükmü yer almaktadır.

Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere gayrimenkullerin trampa edilmesi işlemi satış hükmündedir.

Öte yandan, aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinin birinci fıkrasında, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.” hükmü, maddenin son fıkrasında da, “Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almıştır.

 

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, eşiniz …’ın sahibi bulunduğu gayrimenkulü ölünceye kadar bakma akdi ile tarafınıza devretmesi ivazsız bir intikal olarak nitelendirildiğinden, trampa işlemini gerektiren numara değişikliğine ilişkin hatanın Tapu İdaresince yapılmış olması halinde, trampa yoluyla devir işlemleri gerçek bir satış işlemi sayılmayacağından, ivazsız olarak iktisap edildiği kabul edilen dairenizin üçüncü kişilere satışı işleminden doğan kazanç, değer artışı kazancının konusuna girmeyecektir.

 

Diğer taraftan, ivazsız olarak iktisap ettiğiniz söz konusu dairenin Tapu İdaresince yapılmış bir hatadan kaynaklanmaksızın kendi iradenizle trampa yoluyla devredilmesinden doğan kazançlar değer artışı kazancının konusuna girmeyecek; ancak trampa yoluyla adınıza tescil edilen dairenin bu trampa işleminden itibaren beş yıl içinde üçüncü kişilere satış işleminden doğan kazançlar ise değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

BURDUR VALİLİĞİ

Defterdarlık Gelir Müdürlüğü

Sayı          :  B.07.4.DEF.0.15.10.00-005-1                                                                                                        06/01/2012

Konu        :  Üniversiteye ait kantin kira sözleşmesi devri.

 

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzla, ihale sonucunda … Üniversitesi Fen Edebiyat Fakültesi kantininin işletme hakkını elde ettiğiniz, ancak, Üniversite Rektörlüğünün izni ile kiralama hakkını bir başkasına devredeceğiniz belirtilerek, konunun vergisel yönden değerlendirilmesi istenilmiştir.

            GELİR VERGİSİ BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME:

Gelir Vergisi Kanununun 2 nci maddesinde “diğer kazanç ve iratların” gelirin unsurları arasında olduğu belirtilmiş, 80 inci maddesinde değer artış kazançlarının ve arızi kazançların gelire giren diğer kazanç ve iratlar olduğu hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin 1 inci fıkrasının 2 nci bendinde; “70 inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançlar” değer artış kazancı olarak belirtilmiş, aynı maddenin üçüncü fıkrasında ise bir takvim yılında elde edilen değer artış kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 7.700 Türk Lirasının gelir vergisinden müstesna olduğu ifade edilmiştir.

Öte yandan, Kanunun mükerrer 81 inci maddesinde değer artışında safi kazancın ne şekilde tespit edileceği açıklanmış, 86 ncı maddesinde de kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı için beyanname verilmeyeceği belirtilmiştir.

Buna göre, ihale sonucunda elde ettiğiniz kantin işletme hakkının ihale bedeli ile sözleşmenin üçüncü kişiye devir bedeli arasında Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde belirtilen (2010 yılı için 7.700 TL) istisna sınırını aşan bir farkın bulunması halinde bu tutarın değer artış kazancı kapsamında gelir vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

            KATMA DEĞER VERGİSİ BAKIMINDAN DEĞERLENDİRME:

Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1 inci maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu; ticari, sınai, zirai faaliyet ile serbest meslek faaliyetinin devamlılığının, kapsamının ve niteliğinin Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre, Gelir Vergisi Kanununda açıklık bulunmadığı hallerde ise Türk Ticaret Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre tayin ve tespit edileceği hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ihale sonucunda elde ettiğiniz kantin işletme hakkının üçüncü kişiye devri Gelir Vergisi Kanununa göre ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan bir teslim olmadığından katma değer vergisine tabi tutulmayacaktır. Ancak, bu şekildeki devir işlemlerinin aynı yıl içinde birden fazla gerçekleşmesi halinde ise bu işleme ticari faaliyet kapsamında KDV uygulanacağı tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

 

Sayı          :  62030549-120[Mük.80-2013/1069]-1168                                                                                  24/04/2014

Konu        :  Maliki olduğu gayrimenkullerin şirket sermayesine ilave edilmek üzere ayni sermaye olarak konulması durumunda vergisel yükümlülükler.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, maliki bulunduğunuz gayrimenkullerin bir kısmını bir veya birden fazla anonim şirketin sermayesine ilave etmek üzere aynı tarihte ayni sermaye olarak koymanız ile gayrimenkullerden bir veya birkaçının satışı durumunda vergisel yükümlülüklerinizin ne olduğu hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla, gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Muamelede çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (284 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01/01/2013 tarihinden itibaren 9.400 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almıştır.

5615 sayılı Kanun’un 11’inci maddesiyle eklenen geçici 71’inci maddesinde, “Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usûlde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704 ve 705 inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih, iktisap tarihi olarak dikkate alınacaktır.

 

Bu hüküm ve açıklamalara göre, maliki olduğunuz gayrimenkullerin iktisap tarihinin 01/01/2007 tarihinden önce olması nedeniyle topluca tek satış işlemi ile satışından veya bir ya da birden fazla şirkete ayni sermaye olarak konulmasından elde edilen kazanç, Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 71′ inci maddesi çerçevesinde, iktisap tarihinden itibaren 4 (dört) yıllık sürenin geçmiş olması nedeniyle değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir.

 

Diğer taraftan, bahse konu gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte ya da birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. 

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR VERGİLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı          :  84098128-120.07.01[Mük.80-2014/1]-206                                                                                16/04/2014

Konu        :  Değer Artışı Kazancı

İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eki dilekçenizde, 2007 yılında satın aldığınız gayrimenkulü yabancı uyruklu olmanız ve askeri makamların onay zorunluluğu nedeniyle sözleşme düzenlemek suretiyle avukatınız adına tapuya tescil ettirdiğiniz, askeri makamlar tarafından 2009 yılında verilen onay sonucu tapu tescili adınıza gerçekleştirilen gayrimenkulü 2013 yılı Mart ayında sattığınızı belirterek, 2007-2013 yılları arasında şahsınızın ikamet ettiği söz konusu dairenin satışı nedeniyle elde ettiğiniz gelirin vergilendirilip vergilendirilmeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80’inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 9.400 (284 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2013 yılı için belirlenen tutar)Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan anılan Kanunun Mükerrer 81’inci maddesinin birinci fıkrasında, değer artışında safi kazancın, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacağı hükme bağlanmış olup, son fıkrasında ise “Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun “Vergi Kanunlarının Uygulanması ve İspat” başlıklı 3’üncü maddesinde; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 ve 705’inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından iktisap tarihi olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar uyarınca, 2007-2013 yılları arasında ikamet ettiğiniz, ancak askeri makamların onay zorunluluğu nedeniyle 2007 yılında aranızda sözleşme düzenlemek suretiyle avukatınız adına tapuya tescil edilen gayrimenkulün, askeri makamların onayına müteakip 26.02.2009 tarihinde adınıza tescil edilmesi yeni bir iktisap olarak kabul edimesi gerekmektedir.

 

Bu çerçevede, söz konusu gayrimenkulün 26.02.2009 tarihinde adınıza tapuya tescil edilmesi yeni bir iktisap olarak kabul edileceğinden, iktisap tarihi olarak  bu tarihin (26.02.2009) esas alınarak, Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesi hükümlerinin dikkate alınması ve bu satıştan elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi  gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

KAYSERİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  50426076-120.07.01[MÜK.80-2014/20-554]-48                                                                       16/04/2014

Konu        :  Değer artış kazancı hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, gayrimenkul sahibinin bir firmaya kefilliğinden dolayı üzerinde ipotek olan dükkanını 08.11.2013 tarihinde 223.000,00 TL ye satın aldığınız, firmanın bankaya olan borcunu ödeyememesinden dolayı satın almış olduğunuz dükkanın banka tarafından firmanın kredi borcu tutarı olan 580.000,00 TL ye satın alınacağı ancak satış bedelinin sadece 223.000,00 TL lik kısmının tarafınıza ödeneceğinden bahisle, değer artışı kazancı yönünden beyanname vermenizin gerekip gerekmediği hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançlarıdır.

……

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarakbeş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 9.700 TL.Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

……” hükümleri yer almaktadır.

Aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde ise “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanunu’nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

……

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun Mükerrer 298 inci maddesinin (C) bendinde, “Vergi Kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve  “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Kanunun 3 üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; 08.11.2013 tarihinde satın aldığınız dükkanın satış bedeli olarak 580.000,00 TL nin dikkate alınması, satıştan doğan ve yıllık beyanname ile beyan edilmesi gereken değer artış kazancının ise Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 81 inci maddesi hükümleri çerçevesinde tespit edilmesi gerekir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  84098128-120.07.01[Mük.81-2013-3]-202                                                                                15/04/2014

Konu        :  2012 Yılında satın alınan dairenin 2013 yılında satışı sırasında yapılan giderlerin değer artışı kazancının beyanında maliyet unsuru olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; 2012 yılında yapım aşamasında 100.000,00-TL.bedel karşılığında satın aldığınız gayrimenkule mutfak dolabı, banyo, parke ve fayans döşeme gibi giderler yaparak 2013 yılında sattığınızı belirterek, söz konusu giderlerin değer artışı kazancının tespitinde maliyet unsuru olarak dikkate alınıp alınmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80’inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

… …

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal(gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2013 takvim yılı için) 9.400.- Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır…” hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı mükerrer 81’inci maddesinde, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

… …

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 272’nci maddesinde de “Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve varlıklarını değiştirmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir.” hükmü bulunmaktadır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, 2012 yılında satın almış olduğunuz gayrimenkulü 2013 yılında satmanız dolayısıyla elde ettiğiniz kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmekte olup, söz konusu kazancın hesaplanmasında; henüz yapım aşamasında aldığınız söz konusu daireye yaptırdığınız mutfak dolabı, banyo, parke ve fayans döşeme gibi harcamaların maliyet bedeline eklenerek bulunan iktisap bedelinin “ÜFE” artış oranında endekslenerek dikkate alınması, ancak ÜFE’deki artış oranının %10’un altında kalması durumunda endekslemenin yapılmaması, bu şekilde bulunan endekslenmiş maliyet bedelinin, dairenin satışı karşılığında tahsil edilen tutardan çıkarılması sonucunda elde edilen değer artışı kazancına, 2013 yılı için belirlenen 9.400.-TL istisna tutarının uygulanarak aşan kısmının vergiye tabi olması ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR VERGİLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı          :  84098128-120.07.01[Mük.80-2012/2]-201                                                                                15/04/2014

Konu        :  Değer artışı kazancı.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; İTOB Organize Sanayi Bölgesinde 2000 yılından 2012 yılına kadar toplam 350.054-TL bedel ödeyerek 15.12.2003 tarihinde adınıza tahsis edilerek iktisap ettiğiniz .. no.lu parseli, 10.10.2012 tarihinde 745.000-TL bedelle ortağı olduğunuz … San.Ltd.Şti.’ne ortaklık hissesi olarak devrettiğinizi, ancak … San.Ltd.Şti.’ndeki ortaklığınızın 10.10.2012 tarihinde sona ermesi üzerine aynı gün devre konu gayrimenkulü  anılan şirketten çekmek suretiyle … Kimya San. ve Dış Tic. Ltd. Şti.’ne ayni sermaye payı olarak devrettiğinizi belirterek, bahse konu devir işlemlerinden dolayı değer artışı kazancı nedeniyle herhangi bir vergilemeye tabi olup olmayacağınız hususunda Başkanlığımız görüşünün istenildiği anlaşılmaktadır.

193 sayılı  Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1),(2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olarak vergiye tabi tutulacağı hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu maddenin ikinci fıkrasında, bu maddede geçen “elden çıkarma” deyiminin, bu mal ve hakların; satılmasını, bir ivaz karşılığında devir ve temlikini, trampa edilmesini, takasını, kamulaştırılma ve devletleştirilmesi ile ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade ettiği belirtilmiştir.

Aynı Kanunun Geçici 71 inci maddesinde; “Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 01/01/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hükmü yer almıştır.

4721 sayılı  Türk Medeni Kanununun 704 ve 705 inci maddelerine göre, taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih, iktisap tarihi olarak dikkate alınacaktır.

Diğer taraftan, ilgide kayıtlı özelge talep formunuzun ekinde yer alan İTOB Organize Sanayi Bölgesinin … tarih ve …  sayılı yazısından, 15.12.2003 tarihinde 9 sayılı Müteşebbis Heyet Kararı ile adınıza tahsis edilen … no.lu parselde yer alan 10.000 m² yüzölçümlü arsanın 19.07.2012 tarihinde 302 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile ortağı olduğunuz … Kimya San. ve Dış Tic. Ltd. Şti. adına geçirildiği anlaşılmıştır.

Buna göre, 2003 yılında fiili kullanım hakkı adınıza tahsis edilen gayrimenkulün iktisap tarihinin de 2003 yılı olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Anılan gayrimenkulün bu şekilde belirlenen iktisap tarihinden itibaren 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesinde belirtilen süre geçtikten sonra ortağı olduğunuz … Kimya San. ve Dış Tic. Ltd.Şti’ne 19.07.2012 tarihinde devredilerek elden çıkarılmasından doğan gelir değer artış kazancı yönünden vergilendirilmeyecektir.

Ancak, ortağı olduğunuz … Kimya San. Ltd.Şti.’ne devrettiğiniz gayrimenkulünüzü, anılan şirketteki ortaklığınızın 10.10.2012 tarihinde sona ermesi nedeniyle aynı gün işletmeden çekerek bu defa … Kimya San. ve Dış Tic.Ltd.Şti.’ne ayni sermaye payı olarak koymanız halinde, söz konusu devir tarihi itibariyle gayrimenkulün elden çıkarıldığı kabul edileceğinden elde ettiğiniz gelirin değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekeceği tabiidir.

Öte yandan, anılan gayrimenkulü ortağı olduğunuz … Kimya San. ve Dış Tic.Ltd.Şti.’ne devir işlemi, ticari bir alış-veriş olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, ilişkili kişiler arasında yapılan ticari işlemler sonucu yapılan ödemeler sırasında 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinde yer alan “Transfer Fiyatlandırması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımı” hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  62030549-120[MÜK.80-2013/502]-866                                                                                      11/04/2014

Konu        :  Değer artışı kazancının tespitinde maliyet bedelinin belirlenmesi.

İlgide kayıtlı özelge talep formu ekinde alınan dilekçede, 2010 takvim yılının Temmuz ayında satın aldığınız gayrimenkulü 2013 takvim yılında elden çıkaracağınız belirtilerek, söz konusu gayrimenkule ilişkin yaptığınız giderlerin (tapu alım satım harçları, banka kredisi için ödenen faiz ve dosya masrafları, emlak komisyon bedeli, DASK ve deprem sigortası tutarı, bina izolasyon bedeli, kombi konulması için yapılan harcamalar) değer artış kazancının tespitinde maliyet unsuru olarak dikkate alınıp alınmayacağı hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 01/01/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04/04/2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (284 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01/01/2013 tarihinden itibaren 9.400 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.”;

Mükerrer 81 inci maddesinde ise “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 5429 sayılı Türkiye İstatistik Kanunu’nun Geçici 8’inci maddesinde, “Diğer mevzuatta Devlet İstatistik Enstitüsü Başkanlığı’na yapılmış atıflar, Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığı’na yapılmış sayılır.”;

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298 inci maddesinin “C” bendinde, “Vergi kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır.” hükmü yer almıştır.

Öte yandan, Vergi Usul Kanunu’nun 262 nci maddesinde, “Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.”;

272 nci maddesinde ise “Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, 2010 takvim yılının Temmuz ayında satın aldığınız gayrimenkulün 2013 takvim yılında, iktisap tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde elden çıkarılacak olması nedeniyle elde edilen kazanç değer artış kazancıdır. Değer artışı kazancının hesaplanmasında; gayrimenkulün iktisap edilmesi veya iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderlerin maliyeti artırıcı nitelik taşıdığı kabul edilmektedir.

            Dolayısıyla, söz konusu gayrimenkulün alışı sırasında ödediğiniz tapu harcına ilişkin tutarların, bina izolayson bedelinin ve kombi konulmasına ilişkin harcamaların iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil edilmesi mümkün bulunmaktadır.

Diğer taraftan, DASK ve deprem sigortası prim tutarları ile alım-satıma ilişkin olarak emlak komisyoncusuna ödenen bedellerin iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil edilmesi mümkün bulunmamakta olup, bu tutarların safi kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır.

Bununla birlikte, satışa konu olacak gayrimenkulün iktisabında kullanıldığının tevsiki şartıyla, kullanılan konut kredi faizlerine ilişkin ödemelerin, başkaca bir gelirinizden dolayı indirim konusu yapılmamış olması kaydıyla   herhangi bir endeksleme yapılmaksızın konutun maliyet bedeline eklenebileceği tabiidir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, 2010 takvim yılının Temmuz ayında satın aldığınız ve 2013 takvim yılında elden çıkarmayı düşündüğünüz gayrimenkulün iktisap bedeli, konutun elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla endeksleme yapılmak suretiyle artırılarak tespit edilecek olup, söz konusu gayrimenkulün satışından elde edilen hasılattan; konutun maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve uhdenizde kalan giderlerin, ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucunda kalan tutarın 2013 takvim yılı için (284 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile) 9.400-TL’yi aşması halinde aşan kısmın değer artışı kazancı olarak beyan edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI, GAZİANTEP VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

VERGİ VE ANLAŞMALAR UYGULAMA MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı : 16700543-120-8,   10/04/2014

Konu : Değer Artış Kazancı

İlgide kayıtlı talep formunuzda, 08.02.2008 tarihinde iktisap edilmiş gayrimenkul taşınmazın 11.09.2008 tarihinde satışının yapıldığı ve karşılığında çek alındığı, 2009 yılının Mart ayında bu işlemden doğan verginin beyan edilerek ödendiği, ancak alıcının 2009 yılı vadeli çeki ödemediğinden protokol ve şahitler huzurunda satılan taşınmazının 11.06.2009 tarihinde tapuda satış işlemi yapılarak tekrar iade alındığı, aynı taşınmazın 25.06.2013 tarihinde satıldığı ve parasının alındığı, bu işlemde son olarak iktisap tarihi 11.06.2009 olarak görünse de çekin ödenmemesi nedeniyle iktisap tarihinin 08.02.2008 tarihi olması gerektiğinden bahisle Gelir Vergisi Kanununun 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca taşınmazın ilk iktisap tarihinin 08.02.2008 olarak algılanıp 5 yıl süre istisnasından faydalanıp faydalanmayacağınız hususunda bilgi verilmesi talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80’inci maddesinde;

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

……..

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.” hükmü yer almaktadır.

           Öte yandan, konuyla ilgili olarak ayrıntılı açıklamaların yer aldığı 25.03.2011 tarihli ve 76 sıra numaralı Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinin, “Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi”  başlıklı dördüncü bölümünde, “Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.” İfadesine yer verilmiştir.

V.U.K’nun “Mükellef ve Vergi Sorumlusu” başlıklı 8 inci maddesinin 3 üncü bendinde; “Vergi kanunlariyle kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.” hükmü bulunmaktadır.

Buna göre, 08.02.2008 tarihinde iktisap edilen taşınmazın 11.09.2008 tarihinde elden çıkarılması ve elden çıkarma dolayısıyla alıcıdan alınan çekin karşılıksız çıkması nedeniyle 11.06.2009 tarihinde tapu işlemi yapılarak söz konusu gayrimenkulun geri alınması ve aynı taşınmazın 25.06.2013 tarihinde elden çıkarılması işlemleri tapuya tescil işlemleri ile gerçekleştiğinden her iki işlemin de Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 nci maddesine göre değer artış kazancı yönünden vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgilerinize rica ederim.

  

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  38418978-120[Mük.80-13/28]-328                                                                                             04/04/2014

Konu        :  İzale-i şuyu yoluyla iktisap edilen gayrimenkullerin satışı

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; annenizden kalan mirasın paylaşılmasını istemeyen yeğenlerinizin izale-i şuyu davası açtığı ve miras kalan gayrimenkullerin 16.09.2013 tarihinde ihale yoluyla satışa çıkarıldığı, sizin de ihaleye girdiğiniz ve ihale sonucunda 11 adet arsanın üzerinize kaldığı belirtilerek, 4 kardeş olarak söz konusu arsaları  satmanız halinde gelir vergisi yönünden sorumluluğunuzun olup olmadığı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde, her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançların ticari kazanç olduğu, aynı maddenin dördüncü bendinde de gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettiği kazançların da ticari kazanç sayılacağı hüküm altına alınmıştır.

Ticari faaliyet emek ve sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade etmektedir. Aynı hesap döneminde tek işlem nedeniyle ticari faaliyetin devamlılık unsurunun oluştuğunu kabul etmek mümkün olmamakla birlikte, faaliyetin organizasyon gerektirmesi veya amacının ticari olması durumunda devamlılık unsurunun varlığı kabul edilir.

Ticari organizasyon, sermaye tahsisi, işyeri açılması, personel istihdamı, ticaret siciline kaydolmak gibi unsur ve şartlardan tümü veya bir kısmı yerine getirilmek suretiyle belirli şekilde kurulmuş olacaktır. Bu takdirde bu organizasyon içinde bir takvim yılında veya iki veya üç yılda tek bir işlem yapılmış olsa dahi, ticari faaliyetin varlığı kabul edilecektir.

Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde;

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç)70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (284 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2013 tarihinden itibaren 9.400 TL.) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Gayrimenkul ve benzeri kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi için ilgili mal ve hakların arızi olarak iktisap ve elden çıkarılmaları gerekmekte olup, iktisabın ivazsız olarak yapılması halinde değer artışı kazancından bahsetmek mümkün olmayacaktır.

Bu çerçevede, izale-i şuyu davası neticesinde ihale yoluyla satın alınan gayrimenkullerin ivazsız olarak intikal ettiğinden bahsetmek mümkün olmayıp, söz konusu arsaların beş yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, bahse konu arsaların satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

  1. a) Aynı kişiye farklı tarihlerde,
  2. b) Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
  3. c) Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
  4. d) Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması,

durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, 4 kardeş olarak satmak istediğiniz söz konusu arsaların satışı nedeniyle elde edilecek kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesine göre ticari kazanç veya aynı Kanunun mükerrer 80’nci maddesine göre değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesinde her bir kardeşin durumunun hisseleri oranında ayrı ayrı değerlendirileceği tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  62030549-120[Mük.80-2012/1019]-733                                                                                    03/04/2014

Konu        :  Ömür boyu bakma sözleşmesiyle devredilen daha sonra geri alınan gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; tapuda adınıza kayıtlı gayrimenkulün sağlık nedenleriyle 2/03/2009 tarihinde ölünceye kadar bakma sözleşmesi karşılığı tapuda devredildiği, ancak daha sonra ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmasını gerektiren sebeplerin ortadan kalkması nedeniyle bu sözleşmenin noterde karşılıklı olarak feshedildiği, buna istinaden tapu idaresine müracaat edildiğinde söz konusu gayrimenkulün adınıza tekrar tescilinin yalnızca satış veya bağış yoluyla mümkün olabileceğinin ifade edildiği belirtilerek, bu devir işleminin nasıl olacağı ile bağış yoluyla devralınması ve daha sonra bu gayrimenkulün satılması halinde değer artış kazancı kapsamında vergi doğup doğmayacağı hususlarında görüş talep edildiği anlaşılmakta olup, konuyla ilgili Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Aynı Kanunun “Değer Artış Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. …

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (1/1/2012 tarihinden geçerli olmak üzere) 8.800 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.”  hükmü yer almaktadır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, tapuda adınıza kayıtlı gayrimenkulün 12/03/2009 tarihinde ölünceye kadar bakma sözleşmesi karşılığı tapuda devrinden sonra şartların ortadan kalkmasını müteakip, sözleşmenin karşılıklı olarak feshi nedeniyle sahibi olduğunuz gayrimenkulün tarafınıza tekrar intikali halinde, belirsiz süreli bir sözleşme olan ölünceye kadar bakma akdinin taraflarınca feshedilmesi ve edimlerin iadesi kapsamında sahibi olduğunuz gayrimenkulün tarafınıza iadesinin yeni bir iktisap olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

Bu çerçevede, söz konusu gayrimenkulün ölünceye kadar bakma akdinin feshedilmesi ve tarafınıza tekrar intikali halinde iktisap tarihi olarak bu  tarihin (akdin feshedildiği tarih) esas alınarak, Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesi hükümlerinin dikkate alınması ve (01/01/2007 tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılması halinde bu satıştan elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, özelge talep formunda belirtilen bahse konu gayrimenkulün satışından başka satışların olması durumunda ise işin mahiyetine göre ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirme yapılabileceği ve el değiştirme esnasında ödenecek diğer vergi ve harçlara ilişkin hükümlerin saklı olduğu da tabiidir.

Bahse konu devir işleminin yalnızca satış veya bağış yoluyla mı mümkün olacağı hususuna ilişkin olarak vergi mevzuatında herhangi bir hüküm bulunmadığından bu konuda Başkanlığımızca görüş bildirilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  62030549-120[MÜK.80-2013/482]-1513                                                                                   17/09/2013

Konu        :  Gayrimenkulün satışından elde edilecek kazancın okul yapımı için bağışlanması durumunda değer artışı kazancı yönünden beyana tabi tutulup tutulmayacağı

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; 2011 yılında 1.500.000-TL. bedelle satın almış olduğunuz gayrimenkulü 2013 yılında 4.000.000-TL.’ye sattığınızı, bu satıştan elde edilen kazancı ise … İl Milli Eğitim Müdürlüğü ile yapılan protokol gereği İmam Hatip Ortaokulu yapılmak kaydıyla bağışladığınızı belirterek, söz konusu gayrimenkulden elde edilen kazancın okul yapımı için bağışlanması nedeniyle değer artışı kazancı yönünden beyana tabi tutulup tutulmayacağı  hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup, konu hakkında Başkanlığımız görüşü aşağıda açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artış Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare, Yürürlük: 4.4.2007, Geçerlilik: 1.1.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (1.1.2013 tarihinden geçerli olmak üzere) 9.400 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.” hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, aynı Kanunun “Diğer İndirimler”  başlıklı 89 uncu maddesinin birinci fıkrasında, gelir vergisi matrahının tespitinde, gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden bu maddede sayılan indirimlerin yapılacağı hükme bağlanmış; aynı fıkranın (5) numaralı bendinde de;

“5. Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin(6) inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.

Bağış ve yardımın nakden yapılmaması halinde, bağışlanan veya yardımın konusunu teşkil eden mal veya hakkın varsa mukayyet değeri, yoksa Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonunca tespit edilecek değeri esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan, konuya ilişkin ayrıntılı açıklamaların yer aldığı 10/03/2004 tarihli 21 seri no.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde; okul, sağlık tesisi ve öğrenci yurdu inşaası dolayısıyla yapılan harcamaların, harcamaların yapıldığı yıla ilişkin gelir vergisi matrahının tespitinde dikkate alınacağı, gelir vergisi mükelleflerince yapılan bağış ve yardımların ilgili kurumlardan alınacak belgelerle tevsik edilmesinin yeterli olduğu, bu kurum ve kuruluşlardan alınacak belgelerin 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 257 nci maddesindeki yetkiye istinaden indirim için geçerli belge olarak kabul edileceği ve gerek zarar beyanı gerekse gelirin yetersiz olması nedeniyle indirilemeyen bağış ve yardımların daha sonraki yıllarda indirim konusu yapılması veya zarar olarak devredilmesinin ise mümkün bulunmadığı belirtilmektedir.

Buna göre, 2011 yılında satın aldığınız gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre içerisinde (2013 yılında) satılması nedeniyle elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmekte olup, okul yapımı için Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinin birinci fıkrasının (5) numaralı bendi uyarınca yapılan nakdi bağış veya harcamanın belgelendirilmesi kaydıyla yapıldığı takvim yılı beyannamesinde tamamının indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

Ayrıca, söz konusu İmam Hatip Ortaokulunun inşası için yapacağınız bağışın yıllık beyanname ile beyan edilen geliri aşması durumunda, beyan edilen geliri aşan ve bu nedenle indirilemeyen bağışın indirilemeyen kısmının bir sonraki yıl verilecek beyannamede indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı          :  84098128-120[Mük.80-2012-1]-449                                                                                           30/07/2013

Konu        :  İhale ile alınan parsellerin satışında iktisap tarihi ve vergilendirme.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, S.S. … Tarımsal Kalkınma Kooperatifi adına kayıtlı üzerinde un fabrikası bulunan 1329 parsel no.lu tarla niteliğindeki gayrimenkulü 23.11.2006 tarihinde; üzerinde sosyal tesisler bulunan 2693 parsel no.lu tarla niteliğindeki gayrimenkulü ise 25.12.2006 tarihinde … 1. İcra Dairesi tarafından düzenlenen açık artırma sonucu ihale ile satın aldığınız, ancak anılan kooperatifin ihalenin iptali için Yargıtay nezdinde açtığı davanın lehinize sonuçlanması üzerine gayrimenkullerin 19.03.2008 tarihinde tapu kayıtları ile adınıza tapu tescil işleminin gerçekleştirildiği belirtilerek, söz konusu gayrimenkullerin satışı halinde değer artışı kazancı yönünden vergileme yapılıp yapılmayacağı ile iktisap tarihinin tapu tescil tarihi mi yoksa ihale tarihi mi olacağı hususlarında Başkanlığımız görüşünün istenildiği anlaşılmaktadır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37’nci maddesinin birinci fıkrasında, “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmü yer almakta olup, aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde edilen kazançlarının ticari kazanç olacağı hükme bağlanmıştır.

Ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin “ticari faaliyet” olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için, kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.

Anılan Kanunun Mükerrer 80’inci maddesinde ise; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2012 takvim yılı için) 8.800.- Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.”  hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, mezkûr Kanunun mükerrer 81’inci maddesinde, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir.

Aynı Kanunun geçici 71’inci maddesinde ise; “Bu Kanunun mükerrer 80’inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4),  ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” denilmektedir.

            Konuyla ilgili olarak yayımlanan, 76 seri no.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin “4. Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde; “Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705’inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının ve fiilen kullanıldığının  yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 ve 705’inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih iktisap tarihi olarak dikkate alınacaktır.

Konu ile ilgili olarak Torbalı Vergi Dairesi Müdürlüğü ile yapılan yazışma sonucunda alınan yazı ve eklerinin tetkikinden;1329 parsel üzerinde un fabrikası 2693 parsel üzerinde ise  sosyal tesislerin bulunduğu, ancak söz konusu un fabrikası ile sosyal tesislerin alış tarihinden itibaren kapalı ve atıl durumda olduğu, fiilen bir faaliyetinizin bulunmadığı, elektrik aboneliğinin halen S.S. … Köyü Kalkınma Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, su aboneliğinin ise 20.07.2011 tarihinde ortağı ve müdürü olduğunuz daireleri Çınarlar Tarım Ürünleri Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri ve açıklamalar çerçevesinde; üzerinde un fabrikası bulunan 1329 no.lutarla niteliğindeki gayrimenkulü 23.11.2006 tarihinde, üzerinde sosyal tesis bulunan 2693 parsel no.lu tarla niteliğindeki gayrimenkulü ise 25.12.2006 tarihinde düzenlenen ihale ile satın almanıza rağmen, söz konusu un fabrikası ile sosyal tesislerin alış tarihinden itibaren kapalı ve atıl durumda olması, fiilen bir faaliyette bulunulmadığının vergi dairesince tespiti nedeniyle, bu taşınmazların adınıza tapuya tescil edildiği 19.03.2008 tarihinde iktisap edildiğinin kabulü gerekmektedir.

Buna göre,  üzerinde un fabrikası ile sosyal tesislerin bulunduğu söz konusu gayrimenkullerin;  iktisap (tapu tescili) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde bir defada aynı kişiye satılması (topluca elden çıkarılması) durumunda, gayrimenkulün elden çıkarılma bedelinden; endeksleme yapılmak suretiyle bulunacak iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve uhdenizde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucu kalan tutarın ilgili yıl için belirlenen istisna miktarını aşması halinde, aşan kısmın değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

Öte yandan, söz konusu un fabrikası ile sosyal tesislerin; aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, söz konusu gayrimenkullerin İcra Dairesince, tapu tescil tarihinden önce fiilen kullanıma hazır bir şekilde tarafınıza bırakıldığı ve fiilen kullanıldığının belgeyle tevsik edilmesi durumunda, fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekeceği tabiidir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

 İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı          :  62030549-120[Mük.80-2012/1069]-1073                                                                                  23/07/2013

Konu        :  2-B kapsamındaki Hazine arazisinin tapu siciline tescilinden önce veya sonra satışında iktisap tarihi.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, 6292 sayılı Kanunun 6 ncı maddesi kapsamında işlem yapılabilecek olan 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesinin (b) bendi kapsamındaki (2/B) arazisini 16/05/2007 tarihinde zilyetlik devir sözleşmesi ile satın aldığınız, 15/10/2009 tarihinde söz konusu arazi üzerindeki hakkınızın kadastro tutanağı ile tespit edildiği belirtilerek;

-Söz konusu arazi üzerindeki hakkınızı tapuya tescil edilmeden satmanız halinde değer artış kazancı meydana gelip gelmeyeceği,

-6292 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinden yararlanmak suretiyle arazi mülkiyetinin tarafınızca satın alınması ve tapuda adınıza tescil edilmesini müteakip satmanız halinde değer artış kazancı meydana gelip gelmediğinin belirlenebilmesi açısından hangi tarihin iktisap tarihi olarak kabul edileceği,

hususunda özelge talep edildiği anlaşılmakta olup, konuyla ilgili Başkanlığımız görüşleri aşağıdaki açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 01/01/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04/04/2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (280 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2012 tarihinden itibaren 8.800 TL.) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.”  hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesinde de taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olduğu, miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı, ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesininmülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğuna hükmedilmiştir.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 3 üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas alınacağı belirtilmiş olup, bu çerçevede iktisap tarihinin tespitinde konutun tapuya tescil edildiği tarihin esas alınması gerekmekle birlikte, fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olması halinde fiili teslim tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınacağı tabiidir.

6292 sayılı Kanunun başlıklı 6 ncı maddesinde; “(1) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.

(2) 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de hak sahibi sayılır.” hükümlerine yer verilmiştir.

Öte yandan, 19/03/2007 tarih ve 26557 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendinde, Hazine Taşınmazının, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, kapsadığı belirtilmiştir. Dolayısıyla, Hazine adına kayıtlı arsanın tarafınızca kullanılması, şahsınıza tasarruf hakkı tanımamakla birlikte söz konusu gayrimenkulün Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğunun ve tarafınızın işgalci ya da kiracı olduğunuzun kabul edilmesi gerekmektedir. Kadastro tutanağıyla tespiti neticesinde bu işgalcilik ya da kiracılık durumunun bir nevi hak olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, 6292 sayılı Kanun çerçevesinde kadastro tutanağıyla zabıt altına alınmış olduğu ifade edilen söz konusu arazi üzerindeki hakkınızın 6292 sayılı Kanun kapsamında tapuya tescil işlemi yapılmadan (mülkiyet tesis edilmeden) önce satışı halinde, bu satış işleminden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendi kapsamında herhangi bir süreyle sınırlandırılmaksızın değer artışı kazancı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

 

Ayrıca, 6292 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinden yararlanmak suretiyle bu arazinin mülkiyetinin tarafınızca satın alınması ve tapuda adınıza tescil işlemi yapılması neticesinde tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi ve tapuya tescil tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde ise bu satıştan elde edilecek kazancın Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendi kapsamında değer artışı kazancı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

BOLU VALİLİĞİ

Defterdarlık Gelir Müdürlüğü

Sayı          :  68509125–GV-450/-1                                                                                                                     19/02/2013

Konu        :  Değer Artış Kazancı

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden;  iki yıl önce 100.000 TL’ye satın aldığınız ve şimdiki değeri 700.000 TL değerinde olan arsanızı, Milli Emlak Müdürlüğüne (Hazineye) ait olan 700.000  TL değerindeki bir arsa ile takas etmek istediğinizi belirterek, bu takas işleminin değer artış kazancı hükümleri çerçevesinde vergilendirilip vergilendirilmeyeceği hususunda Defterdarlığımız görüşlerinin istenildiği anlaşılmaktadır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Değer Artış Kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançlarıdır.

….

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (284 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 01.01.2013 tarihinden itibaren 9.400 TL) 9.400 TL’si gelir vergisinden müstesnadır.”  hükmü yer almaktadır.

Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere gayrimenkullerin takas edilmesi, satış hükmündedir.

Öte yandan aynı Kanunun “Safi Değer Artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıdaki hüküm ve açıklamalara göre,   … tarihinde alınan ve şimdiki rayiç bedeli 700.000 TL olduğu belirtilen … arsanın Milli Emlak Müdürlüğüne (Hazineye) ait olan 700.000 TL değerindeki bir arsa ile takas edilmesi halinde, bu takas işleminin elden çıkarma olarak kabul edilmesi ve oluşacak kazancın Gelir Vergisi Kanununun değer artış kazancına ilişkin hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

 

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı       : B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK mük.80-713                                              23/02/2012

Konu    : Kendi arsası üzerinde iskan almaksızın yapılmakla birlikte belediye kayıtlarında konut olarak görünen gayrimenkulün satılması durumunda vergilendirmenin nasıl olacağı.

 

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, 21/01/2009 tarihinde … … ilçesinde 28.000 TL’ye almış olduğunuz arsa üzerine bir yazlık ev yaptığınızı, ev için iskan almadığınızı ancak belediye kayıtlarında şu an konut olarak göründüğünü belirterek, evi satmanız durumunda nasıl vergilendirileceğiniz hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup, Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

Gelir Vergisi Kanununun “Değer artışı kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6-İktisap şekli ne olursa olsun(ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı  mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası,kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç,  6.000 Yeni Türk Lirası (2011 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 8.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır.”

Konuyla ilgili olarak ayrıntılı açıklamaların yapıldığı 25/03/2011 tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirkülerinde;

4. Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak  kabul edilecektir.

  1. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa,  arazi  iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.” açıklamalarına yer verilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, söz konusu arsanız üzerine inşa edilen gayrimenkulün adınıza tapuya tescil edildiği tarihin veya tapuya tescilden önce fiilen kullanılmaya başlanılması ve bu durumun ilgili belediye kayıtları, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsiki halinde fiilen kullanılmaya başlanıldığı tarihin iktisap tarihi olarak dikkate alınması gerekmekte olup, söz konusu gayrimenkulün tapuya tescil edileceği veya fiilen kullanılmaya başlanıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda bu satıştan elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı    : B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 37-1339                                  19/08/2011

Konu  : Arazi hisselerinin tek tapu olarak düzenlenmesinden sonra yine belli bir hissesinin satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi

 

İlgide kayıtlı özelge talep formunda; 1995 yılında tapuda kayıtlı arazinin %10 hissesini aldığınız, 2009 yılında aynı arazinin %40 hissesini aldığınız, ilgili Tapu Dairesinin bahsedilen hisseleri tek tapu olarak düzenlediği, 2010 yılında tapuda kayıtlı arazinin %5 hissesini satacağınızı belirterek Gelir Vergisine tabi olup olmayacağınız hususunda Başkanlığımızdan görüş talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Ticari Kazancın Tarifi” başlıklı 37 nci maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin 2 nci fıkrasının 4 üncü bendinde ise, “Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden” elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar tek satış dahi olsa ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Ticari bir organizasyon olmaksızın yapılan satışların (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) hangi amaçla yapıldığı önem arz etmektedir. Satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarını aşacak şekilde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması durumunda, bu faaliyetin ticari olarak değerlendirilmesi ve vergilemenin de ticari kazanç hükümlerine göre yapılması gerekmektedir.

Ayrıca, aynı Kanunun “Değer artış kazancı” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde,

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

  1. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal(gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2010 takvim yılı için) 7.700 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır…”

hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 25/03/2011  tarihli ve 76 sıra numaralı Gelir Vergisi Sirkülerinde de belirtildiği üzere iktisap tarihi olarak, cins tashihi yapıldığı durumlarda bu tarihin esas alınması gerekmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; tapunun kayıtların toplulaştırılması işlemi cins tashihi niteliğinde ise iktisap tarihi olarak bu tarihin (2009 yılı) esas alınması, cins tashihi niteliğinde değilse hisselerin satın alındığı tarihlerin iktisap tarihi kabul edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı       : B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-37-8-744                                               08/12/2010

Konu     : Sahip olunan taşınmazların satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, 11/06/2002 tarihinde satın aldığınız arazinin 16/01/2008 tarihinde imar geçmesi nedeniyle 5 adet arsaya dönüştüğü belirtilerek, söz konusu arsaların, topluca veya tek tek satılması veya bu arsaların kat karşılığı müteahhide verilerek tarafınıza düşecek olan dairelerin topluca veya tek tek satılması halinde elde edilecek kazancın ne şekilde vergilendirileceği konusunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla, gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Muamelede çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.

Aynı Kanunun, “Değer artışı kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde, maddede sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olduğu hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olduğu hüküm altına alınmıştır.

Diğer taraftan, 5615 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle eklenen ve 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 4/4/2007 tarihinden itibaren yürürlüğe giren Gelir Vergisi Kanununun Geçici 71 inci maddesinde; “Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usûlde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan, ödevlinin satın aldığı araziden imar geçmesi nedeniyle 5 adet arsaya dönüşmesi sonucu gayrimenkulün vasfı değiştiğinden, söz konusu arazilerin arsaya dönüştüğü 16/01/2008 tarihinin yeni iktisap tarihi sayılması gerektiği gibi söz konusu arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi sonucu elde edilecek dairelerin de yeni bir iktisap olarak değerlendirilmesi gerektiği tabiidir.

Yukarıda yer alan hükümlere göre, sahibi olduğunuz 5 adet arsanın veya kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre sahip olacağınız dairelerin;

-İktisap tarihinden başlayarak beş yıllık süre içerisinde, topluca tek satış işlemi ile satılmasından elde edilen kazanç  193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesi hükmü gereğince , “değer artışı kazancı” olarak,

-İktisap tarihinden sonra, aynı kişiye farklı tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım  işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilecek kazanç, Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesi çerçevesinde “ticari kazanç” olarak,

vergilendirilecektir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.